Η χαρτογράφηση των ξένων funds στην ελληνική κτηματαγορά

Θεμιστοκλής Μπάκας: Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates

Μπορεί η πανδημία του κορoνοϊού να ανατρέπει τα μέχρι σήμερα δεδομένα στον εκάστοτε κλάδο της οικονομίας, αλλά απ’ ότι φαίνεται  ο κλάδος της κτηματαγοράς συνεχίζει να προσεγγίζει επενδυτικά κεφάλαια είτε μέσω funds, είτε μέσω ιδιωτικών επενδυτικών σχημάτων.

Ισραηλινά κεφάλαια μέσω Γερμανικής επενδυτικής εταιρείας, στοχεύουν στην αγορά αυτοτελών κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας ή/και πλησίον των Πανεπιστημιακών ιδρυμάτων με στόχο την δημιουργία ιδιωτικών φοιτητικών εστιών.

Κινεζικά κεφάλαια μέσω ελληνική επενδυτικής εταιρείας που λειτουργεί στη χώρα μας, στοχεύει κυρίως σε ακίνητα απόδοσης άνω του 7%, ακίνητα κυρίως μισθωμένα σε Τράπεζες, super market ή/και σε οργανισμούς του ελληνικού δημοσίου. Παράλληλα, λόγω των έργων ανάπλασης στο παραλιακό μέτωπο της Αττικής Ριβιέρας, επενδύσουν σε διαμερίσματα με θέα θάλασσα.

Η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων Cassalta μέσω κεφαλαίων που προέρχονται από Ισραηλινούς επενδύει σε ξενοδοχειακές μονάδες , είτε σε αυτοτελή ακίνητα που μπορούν να μετατραπούν σε ξενοδοχειακές μονάδες ή/και luxury suites . Έχει ήδη επενδύσει στο Κεραμεικό σε αυτοτελή ακίνητο περίπου 2.500τμ, σε αυτοτελή ακίνητο πλησίον της Ομονοίας 1.200τμ και στο Κουκάκι σε αυτοτελή κτίριο 1.800τμ.

Η άνωθεν εταιρεία εν μέσω πανδημίας και ειδικότερα από το πρώτο lockdown έως και τα τέλη του έτος κρατούσε στάση αναμονής. Πλέον έχει προβεί σε διαπραγματεύσεις για αγορά αυτοτελή κτιρίου στη περιοχή της Αμερικανικής Πρεσβείας, ενώ στοχεύει και σε ξενοδοχειακές μονάδες στα Νότια Προάστια της Αττικής.  Γενικότερα η Cassalta λειτουργεί με πολύ σταθερά επενδυτικά βήματα – σαν private investment fund με εμπιστοσύνη στον τουρισμό και με στόχευση στα τουριστικά ακίνητα και κυρίως στη δημιουργία luxury suites.    

Fund Ισπανικών συμφερόντων που εγκαταστάθηκε στη χώρα μας το 2020, στοχεύει στην εξαγορά ξενοδοχειακών μονάδων τόσο εν λειτουργία, όσο και σε ξενοδοχειακές επιχειρήσεις που έχουν αναστείλει την λειτουργία τους.

Το ενδιαφέρον τους επικεντρώνεται και σε ημιτελή αυτοτελή κτίρια οικιστικού ενδιαφέροντος, παλαιά αυτοτελή κτίρια που χρήζουν ανακαίνισης, καθώς και αυτοτελή κτίρια που θα μπορούσε να αλλάξει η χρήση τους. Funds που έχουν εμπειρία και σε άλλες χώρες της νότιας Ευρώπης, αναφέρουν ότι ένα μεγάλο μέρος των κερδών τους ακόμη και το 80% αυτών, επήλθε από την ολοκλήρωση και αξιοποίηση των ημιτελών κτιρίων. 

Παράλληλα, εξετάζουν την επέκτασή τους και σε μικρότερα project μεμονωμένων οικιστικών ακινήτων – διαμερίσματα σε περιοχές που δημιουργήσουν επενδυτικές αξίες μέσω των έργων ανάπλασης και υποδομών που έχουν προγραμματιστεί και ξεκινούν να υλοποιούνται όπως, η γραμμή 4 του μετρό, η διπλή ανάπλαση στο κέντρο της Αθήνας (Αμπελόκηποι, Γκύζη, Βοτανικός), αλλά και στο Πειραιά που αποτελεί πλέον επενδυτική ευκαιρία λόγω των έργων υποδομής αλλά και της διαθεσιμότητας αυτοτελών κτιρίων τόσο στο κέντρο της πόλης όσο και πλησίον του μεγαλύτερου λιμανιού της χώρας μας.

Εντυπωσιακός είναι ο λόγος που τα νέα funds εγκαθίστανται στη χώρα μας την δεδομένη χρονική στιγμή και όχι εν μέσω μνημονιακών χρόνων που πολλά funds στόχευσαν στα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων με εξασφαλίσεις ή/και αρχές του 2017-2018 όπου καταγράφηκε και η μεγάλη τοποθέτηση τους στην κτηματαγορά λόγω των εντυπωσιακών αποδόσεων που καταγράφηκαν τα τελευταία χρόνια.

Τα νέα funds στοχεύουν στην κτηματαγορά τόσο μέσω αγορών ακινήτων από ιδιώτες αλλά και μέσω απόκτησης ακινήτων και ξενοδοχειακών μονάδων μέσω «ροζ» δανείων. Δηλαδή, επιχειρήσεις του τουριστικού κλάδου – ξενοδοχειακές μονάδες που δεν μπορούν να ανταπεξέρθουν στις δανειακές τους υποχρεώσεις και βρίσκονται στο όριο πλέον να γίνουν «κόκκινες». Τα funds διαπραγματεύονται είτε την εξαγορά του δανείου και των υποθηκών μέσω «haircut» των απαιτήσεων μεταφέροντας πλέον την οφειλή – απαιτήσεις στο δικό τους χαρτοφυλάκιο, όπου ο δανειολήπτης πλέον θα είναι υπόχρεος σ΄αυτούς για την καταβολή των μηνιαίων δόσεων, είτε μέσω επαναχρηματοδότησης των εταιρειών με εγγύηση τις μετοχές και τα περιουσιακά τους στοιχεία ή/και μέσω συνδυασμού, εξαγορά δανείου μέσω «haircut» των απαιτήσεων και ταυτόχρονη επαναχρηματοδότηση.    

Ο λόγος που επιλέγουν «ροζ» δάνεια είναι ότι έχουν την δυνατότητα να εξετάσουν το συγκεκριμένο δάνειο με τις εξασφαλίσεις που το διέπουν, καθώς και την μελλοντική ανάπτυξης της επιχείρησης ή/και την μελλοντική αύξηση των αξίων των asset που διαθέτει. Σε αντίθεση με τα NPLs (οι τράπεζες κατανέμουν ένα δάνειο ως επισφαλές όταν ο δανειολήπτης του δεν έχει εκπληρώσει τις δανειακές του υποχρεώσεις για διάστημα μεγαλύτερο των 90 ημερών), η πληροφόρηση που λαμβάνουν από τις τράπεζες για την ποιότητα των δανείων είναι ανεπαρκής.

Παράλληλα, δεν στοχεύουν στα κόκκινα δάνεια – NPLs διότι μέσω των NPLs αποκτάς την απαίτηση και όχι τα asset της εκάστοτε επιχείρησης – υποθήκης, η χρήση των assets «θεωρητικά» παραμένουν στον δανειολήπτη, και για την απόκτησή τους θα πρέπει να προβούν σε πλειστηριασμό που αποτελεί μια χρονοβόρα διαδικασία.

Γνωρίζουν ότι , πολλά funds που έχουν τοποθετηθεί σε κόκκινα δάνεια – NPLs δεν έχουν ολοκληρώσει ακόμη τις απαιτούμενες διαδικασίες με τα τραπεζικά ιδρύματα για να επέλθουν στα χαρτοφυλάκιά τους.  

Αξίζει να αναφέρουμε ότι ένας βασικός παράγοντας που επιλέγουν τα «ροζ» δάνεια, είναι ότι γνωρίζουν ότι το μεγαλύτερο μέρος των «κόκκινων» δανείων του παρελθόντος, αφορούν επιχειρήσεις – στεγαστικά δάνεια που «έσκασαν» εν μέσω μνημονιακών χρόνων, επιχειρήσεις ή/και στεγαστικά δάνεια ακινήτων που σε μεγάλο ποσοστό ήταν υπερκοστολογημένα και παράλληλα υπερδανειοδοτημένα.

Τη δεδομένη χρονική στιγμή, οι επιχειρήσεις ή/και τα ιδιωτικά δάνεια με εξασφαλίσεις που είναι «ροζ», είναι λόγω των ειδικών συνθηκών που έχει επιφέρει η πανδημία του κορονοϊού. Σε αντίθεση με το παρελθόν τα νέα funds που εγκαθίστανται στη χώρα μας, στοχεύουν πλέον σε επιχειρήσεις ή/και ιδιωτικά δάνεια που τα asset τους ή/και το επιχειρείν τους διαθέτουν, είτε επιχειρηματικό μέλλον, είτε τα asset τους έχουν επενδυτική αξία. 

Παράλληλα, θα πρέπει να τονίσουμε ότι πολλές φορές στο παρελθόν είχε καταγραφεί ενδιαφέρον αλλοδαπών επενδυτών είτε μέσω ιδιωτικών σχημάτων, είτε

μέσω funds για αγορά γης στα Προάστια της Αττικής (Βάρη, Μαρκόπουλο, Πόρτο Ράφτη, Παλλήνη) με στόχο την ανέγερση γηροκομείου διττού χαρακτήρα δηλαδή να λειτουργεί παράλληλα και ως κέντρο φιλοξενίας ηλικιωμένων όσο και ως κέντρο αποθεραπείας – αποκατάστασης μετά από ορθοπεδικές ή/και άλλες επεμβάσεις.

Μη ξεχνάμε ότι το μεγαλύτερο μέρος των μονάδων φροντίδας ηλικιωμένων που λειτουργούν σήμερα, δεν έχουν ανεγερθεί εξ αρχής για γηροκομεία αλλά προϋπήρχαν ως ξενοδοχειακές μονάδες ή αυτοτελή πολυκατοικίες που λόγω της διαμερισματοποίησης διευκόλυναν.

Θα πρέπει να τονίσουμε ότι οι ζητήσεις για γηροκομεία επικεντρώνονται κυρίως σε οικόπεδα που μπορούν να χτιστούν περισσότερα από 3.000τμ. Αναζητούν περιοχές που βρίσκονται κοντά στα αστικά κέντρα τόσο για την εύκολη μετάβαση – επίσκεψη των συγγενών, όσο και για την εύκολη και γρήγορη πρόσβαση στα μεγάλα νοσοκομεία της Αθήνας.

Πριν την covid-19 εποχή είχε καταγραφεί έντονο ενδιαφέρον από Γάλλους επενδυτές που σχετίζονταν επαγγελματικά με τον κλάδο της υγείας στη χώρα τους, για την αγορά κατάλληλης έκτασης για την ανέγερση γηροκομείου. Παράλληλα, έντονο ενδιαφέρον είχε καταγραφεί και από Ισραηλινό fund που επιθυμούσε την αγορά αυτοτελούς κτιρίου στα σύνορα των Μελισσίων με την Πεντέλη με στόχο την μακροχρόνια μίσθωση σε επιχειρηματία του κλάδου . Ενώ στο παρελθόν είχε καταγραφεί έντονο ενδιαφέρον για την αγορά παλιού ξενοδοχείου στην Κινέτα και μετατροπή σε μονάδα φιλοξενίας ηλικιωμένων.  

Τα πρώτα επενδυτικά βήματα έχουν καταγραφεί με το μπαράζ «εξαγορών» που πραγματοποίησε το fund CVC Capital τα τελευταία χρόνια σε εμβληματικά θεραπευτήρια της χώρας (π.χ. Metropolitan Hospital, Μητέρα, Metropolitan General, Λητώ).

Τα γηροκομεία βρίσκονται ψηλά στην ατζέντα της Premia (πρώην Pasal Development). Η εταιρεία real estate ενδιαφέρεται να επεκταθεί στην κατηγορία των λεγόμενων κοινωνικών κτιρίων, στα οποία ανήκουν τα γηροκομεία, προσφέροντας αναβαθμισμένες υπηρεσίες.

Θεωρούμε ότι στο άμεσο μέλλον, όταν επιστρέψουμε στην καθημερινότητα μας η χώρα μας μπορεί να αποτελέσει πόλο έλξης τόσο αλλοδαπών ιδιωτικών κεφαλαίων, όσο και επενδυτικών σχημάτων που θα στοχεύουν επιχειρήσεις του ευρύτερου ιατρικού κλάδου.

Μη ξεχνάμε ότι βάσει πληροφοριών, πολλές ασφαλιστικές εταιρείες εδώ και χρόνια στην ΕΕ σχεδιάζουν και διαθέτουν ήδη συνταξιοδοτικά ασφαλιστικά προγράμματα που σχετίζονται άμεσα με μονάδες φροντίδας ηλικιωμένων.      

Μικρότερα ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα Ισραηλινών

Σήμερα, σε αντίθεση με τους επενδυτές του παρελθόντος που αρκετοί προέβαιναν σε αγορά διάσπαρτων διαμερισμάτων σε διάφορες πολυκατοικίες με στόχο την άμεση ανακαίνιση και μεταπώληση τους, πλέον, τόσο ιδιώτες επενδυτές, όσο και επενδυτικά σχήματα – fund, επιθυμούν την αγορά αυτοτελών οικιστικών ή/και γραφειακών κτιρίων (αλλαγή χρήσης) που θα μπορούν να ανακαινίσουν ριζικά, διαθέτοντας τα ανακαινισμένα διαμερίσματα είτε προς πώληση, είτε προς μακροχρόνια μίσθωση (μεγάλη ζήτηση για ενοικίαση οικιστικών ακινήτων) μέχρι τα οικονομικά δεδομένα να είναι τέτοια που θα τους επιτρέψουν να πουλήσουν σε τιμές που θα τους δώσουν το επιθυμητό επενδυτικό κέρδος.

Το μεγαλύτερο μέρος των αυτοτελών κτιρίων χωρίς καθεστώς πολυιδιοκτησίας στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας, έχουν ήδη πουληθεί και στη θέση τους στεγάζονται/ανεγείρονται είτε ξενοδοχεία, είτε ανακαινισμένοι γραφειακοί χώροι ή/και διαμερίσματα.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν σήμερα οι εν δυνάμει επενδυτές είναι το καθεστώς πολυιδιοκτησίας, διότι σε πολλά διαμερίσματα πολυκατοικιών που έχουν ήδη επενδύσει, ενώ έχουν προβεί σε ολική ανακαίνιση του διαμερίσματος, στη πολυκατοικία που βρίσκεται το διαμέρισμα, σε πολλές περιπτώσεις δεν έχει πραγματοποιηθεί καμία παρέμβαση – ανακαίνιση από τους ήδη ιδιοκτήτες ακόμη και από το έτος  ανέγερσή της. 

Κατανοούμε ότι αν ένα πλήρως ανακαινισμένο διαμέρισμα βρίσκεται σε μια πολυκατοικία που δεν έχει πραγματοποιηθεί καμία απολύτως ανακαίνιση των κοινόχρηστων χώρων ή/και φρεσκάρισμα της πρόσοψης από την ανέγερσή της με έτος κατασκευής το 1960-1970, χάνεται ένα μεγάλο μέρος της υπεραξίας που θα μπορούσε να προκύψει ή/και λειτουργεί ανασταλτικά στον ενδιαφερόμενο αγοραστή που ενώ αγοράζει ένα πλήρως ανακαινισμένο διαμέρισμα, διαμένει σε μια πολυκατοικία που κάθε χρόνος που έχει περάσει από την ανέγερσή της έχει αφήσει τα σημάδια του.

Μη ξεχνάμε ότι οποιαδήποτε ανακαίνιση – αναβάθμιση απαιτεί την ενεργή οικονομικά συμμετοχή όλων των ιδιοκτητών που στις περισσότερες περιπτώσεις δεν είναι δυνατόν.

Υπάρχουν περιπτώσεις επενδυτών που έχουν προβεί σε αγορά ενός ολόκληρου ορόφου με 4-5 διαμερίσματα, τα έχουν ανακαινίσει και παράλληλα, έχουν προβεί με ιδία κεφάλαια στην mini ανακαίνιση της εισόδου, των κοινόχρηστων χώρων αλλά και σε μερικές περιπτώσεις στο βάψιμο της πρόσοψης της πολυκατοικίας.

Τα νέα δεδομένα όσον αφορά το είδος και τις προδιαγραφές των ζητήσεων από αλλοδαπούς επενδυτές, σκιαγραφούν ότι επιθυμούν να επενδύσουν στην εγχώρια κτηματαγορά με χρονικό ορίζοντα ετών και όχι στιγμιαία ή σε μικρά project όπως στο παρελθόν.  

www.ertnews.gr

Comments are closed, but trackbacks and pingbacks are open.